MỘT LUẬT SỬA 08 LUẬT: TRÁNH THẤT THOÁT NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI

Quốc hội họp phiên toàn thể, thảo luận trực tuyến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự 

Theo Tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự (dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 08 luật), Chính phủ đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư để cho phép nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm đất ở; đất ở và các loại đất khác; hoặc các loại đất khác không phải đất ở) phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại không thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Theo Chính phủ, phương án này sẽ giải quyết được ách tắc của các dự án nhà ở thương mại trên cả nước hiện nay, nhất là tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương và một số địa phương khác, đảm bảo thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và quy định về người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng để thực hiện dự án đầu tư của Luật Đầu tư và Luật Đất đai.

Tuy nhiên, theo ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến thẩm tra của các Uỷ ban của Quốc hội và ý kiến của nhiều đại biểu Quốc hội, việc sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư theo phương án do Chính phủ trình có thể giải quyết được vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án của địa phương. Tuy nhiên, nhiều ý kiến còn băn khoăn về tác động của quy định này tới nguồn thu ngân sách Nhà nước khi cho phép nhà đầu tư được thực hiện dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu, khả năng trục lợi chính sách thông qua việc thu gom đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại và việc phát triển ồ ạt của thị trường bất động sản. Đồng thời, đề nghị đẩy nhanh việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở, Luật Đất đai để xử lý đồng bộ vấn đề này. Việc bổ sung hình thức sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần được nghiên cứu thận trọng, đánh giá tác động kỹ lưỡng để quy định chặt chẽ, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Ngô Trung Thành, Đại biểu Quốc hội tỉnh Đắk Lắk phát biểu thảo luận

Phát biểu tại hội trường Diên Hồng, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Ngô Trung Thành - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Lắk đánh giá cao Chính phủ trong việc nhận diện được vướng mắc và đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở; đồng thời chia sẻ với các nhà đầu tư chỉ vì trong diện tích dự án không có m2 nào là đất ở nên không thể triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại theo phương thức Nhà nước chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận dự án đầu tư mà phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án. Tuy nhiên muốn thực hiện đấu giá hay đấu thầu cũng không xong vì đất không thuộc diện Nhà nước thu hồi không thể thu hồi để đấu giá đấu thầu khi đó không thể triển khai các dự án loại này được. Tình trạng này xảy ra nhiều nhất tại Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đại biểu cho rằng nhìn từ khía cạnh này là rất bất cập, cần sớm được sửa đổi, tháo gỡ.

Song đại biểu Ngô Trung Thành cho rằng, vấn đề ở đây không đơn giản, cần phải được xem xét thấu đáo, đánh giá hết sức kỹ lưỡng những tác động nhất là những tác động tiêu cực.

Đại biểu chỉ rõ, nếu thực hiện được đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho Nhà nước là rất lớn. Thực tế từ đấu giá 1ha đất tại Thủ Thiêm (Tp.Hồ Chí Minh) đã đem lại cho ngân sách Nhà nước số tiền 24.500 tỷ đồng, tương đương 1 tỷ USD. Nếu 1ha đất này không qua đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu áp mức giá cao nhất là 100 triệu đồng/1m² thì ngân sách nhà nước thu được 1000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của khoản thu nếu qua bán đấu giá. Như vậy, nếu sửa như dự thảo Luật thì ngân sách Nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu mà chênh lệch địa tô chủ yếu thuộc về chủ dự án, người gom được đất. Đại biểu nhấn mạnh: “Đây thực sự là vấn đề rất rất bất hợp lý”.

Nêu rõ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và bằng việc quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, Nhà nước thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm cho giá trị đất tăng lên rất lớn. Chênh lệch địa tô phải thuộc về toàn dân, phải thuộc về Nhà nước. Vấn đề tài chính đất đai không điều chỉnh ở Luật Nhà ở mà điều chỉnh ở Luật Đất đai nên không thể xử lý vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Nhà ở được. Do đó, quy định của dự thảo Luật chỉ giải quyết vướng mắc để cho dự án triển khai được nhưng lợi ích đem lại cơ bản chủ yếu là chủ dự án, người gom đất. Trong khi đó, đối với Nhà nước có nguy cơ chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai, Nhà nước không thể khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển đất nước.

Mặt khác, với nội dung sửa đổi như dự thảo, khả năng cao người nào gom được đất sẽ được chấp thuận là nhà đầu tư để triển khai dự án. Điều này sẽ dẫn đến phong trào gom đất, đẩy giá đất lên cao; kéo theo đó là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã khó sẽ càng khó khăn hơn. Khiếu nại tố cáo trong lĩnh vực đất đai chiếm phần lớn trong các vụ việc khiếu nại, tố cáo chắc chắn sẽ càng tăng nhiều hơn và nóng hơn. Bởi nguyên nhân sâu xa trong khiếu nại, tố cáo về đất đai, khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng chủ yếu là do chênh lệch giữa giá bồi thường và giá trên thực tế. Nay sự chênh lệch giá này gia tăng hơn nhiều thì tác động tiêu cực sẽ càng tăng.

Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị tạm thời chưa sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như phương án đề xuất; đề nghị Chính phủ nghiên cứu rà soát, đánh giá tác động, đặc biệt là có hướng xử lý cho được vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai để trình Quốc hội sửa đổi đồng bộ để vừa giải quyết vướng mắc vừa bảo đảm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư, người có đất.

Đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH Tp. Hà Nội phát biểu thảo luận

Đồng tình với đại biểu Ngô Trung Thành, đại biểu Hoàng Văn Cường - Đoàn ĐBQH Tp. Hà Nội cho biết, dự thảo Luật sửa đổi khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư thực chất là sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Với việc sửa đổi này đã mở rộng quyền cho các chủ đã sử dụng đất hợp pháp, trước đây là chỉ có đất ở, sau đó đến Luật Đầu tư đã sửa là có một phần đất ở và đến dự thảo Luật này là không cần có đất ở, miễn là có đất hợp pháp. Quy định theo hướng này sẽ giải quyết được việc là nhanh, sẽ công nhận các chủ đầu tư. Tuy nhiên về hậu quả có thể sẽ gây ra tình trạng thất thoát. Đại biểu chỉ rõ, vì khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số k.

Ví dụ tại Hà Nội hiện nay hệ số K cao nhất là 2,15, bảng giá đất cao nhất là 168 triệu đồng/1m² và như vậy thì dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ hoặc là tại Tp.Chí Minh trên đường Nguyễn Huệ cũng chỉ phải trả tiền đất là hơn 300 triệu đồng 1m². Như vậy, ở đây sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước. Chính vì vậy, đại biểu cho rằng việc này phải cân nhắc, nếu như sửa đổi thì phải quy định tính tiền đất theo giá trị thị trường.

Liên quan đến nội dung sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở, đại biểu Hoàng Minh Hiếu - Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An kiến nghị trước mắt chỉ sửa đổi, bổ sung để làm rõ và hiểu thống nhất về các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được Luật Nhà ở hiện hành quy định, tháo gỡ vướng mắc về trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Không bổ sung hình thức sử dụng đất không phải là đất ở làm dự án nhà ở thương mại vì vấn đề này cần có sự đánh giá tác động kỹ lưỡng. Trong trường hợp cần thiết, có thể tiến hành thí điểm về nội dung này ở một số địa phương trước khi tổng kết, luật hoá khi sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai sửa đổi.  

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu - Đoàn ĐBQH tỉnh Nghệ An phát biểu thảo luận

Có cùng kiến nghị, đại biểu Nguyễn Thị Sửu - Đoàn ĐBQH tỉnh Thừa Thiên - Huế cho biết thêm, có 03 trong số 08 luật sửa đổi lần này nằm trong danh mục nhiệm vụ lập pháp cần thực hiện và hoàn thành việc nghiên cứu, rà soát và xây dựng mới trước ngày 30/06/2022 hoặc 31/12/2022 đó là Luật Đấu thầu, Luất Thuế tiêu thụ đặc biệt, Luật Điện lực và có các luật liên quan mật thiết là Luật Nhà ở, Luật Di sản văn hóa, Luật Đất đai. Từ nay đến kỳ họp thứ 3 và thứ 4 của Quốc hội không xa. Vì vậy đối với một số nội dung còn nhiều ý kiến khác nhau như sửa đổi khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư thực chất là sửa đổi luật nhà ở, kiến nghị lùi thời gian sửa đỏi để sửa đổi bổ sung đồng bộ liên quan để tạo sự đồng thuận cao hơn.

Phát biểu tranh luận, đại biểu Trần Hữu Hậu - Đoàn ĐBQH tỉnh Tây Ninh nêu rõ, nếu so sánh đơn thuân giữa giá trị Nhà nước thu được từ chuyển mục đích sử dụng đất với đấu giá thì đúng là có sự chênh lệch lớn, thế nhưng ở đây vấn đề lại là khác.

Theo đại biểu Trần Hữu Hậu, đây là đất đã có quyền sử dụng đất, quyền này được pháp luật bảo vệ, đất này lại là đất của chính nhà đầu tư nhà ở thương mại. Vậy căn cứ pháp luật nào để Nhà nước có thể thu hồi rồi đem đấu giá, rồi khi người trúng đấu giá, nếu là người khác lại được thực hiện dự án trên khu đất của họ.

Mặt khác, sự bất cập trong Luật Đầu tư năm 2020 mà Chính phủ đề nghị sửa đổi nằm ở chỗ giả sử có 2 khu đất ở kề nhau, khu đất A có 1 m2 đất ở, còn lại là đất khác thì được chuyển mục đích, khu đất B nếu không có m2 nào thì không được chuyển. Ngoài ra, các quy định hiện hành còn góp phần tạo nên vấn đề “con gà và quả trứng”, gây trì trệ trong phát triển nhà ở thương mại. Đó là muốn có chủ trương đầu tư thì phải có quyền sử dụng đất ở mà muốn có quyền sử dụng đất ở thì lại phải có chủ trương đầu tư.

Theo đại biểu, sửa như dự thảo là hợp lý, hợp tình và hợp thực tiễn, góp phần tháo gỡ các nút thắt hiện nay trong quá trình phát triển nhà ở thương mại, thu hút được nguồn lực xã hội trong đầu tư phát triển ở lĩnh vực này. Khi nhà ở thương mại phát triển tạo nên các khu tập trung dân cư mới sẽ kéo theo sự phát triển thương mại, dịch vụ, thay đổi bộ mặt đô thị và nhiều giá trị khác hơn là phần chênh lệch địa tô.

Cho rằng, chênh lệch giá và thất thu chủ yếu là định giá đất không sát với giá thị trường, do đó, đại biểu Phan Thái Bình - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam bày tỏ đồng tình với dự thảo Luật như Chính phủ trình nội dung liên quan đến sửa đổi Luật Đầu tư và Luật Nhà ở./.